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第一步選房

一、名詞解釋

房屋面積

建筑面積

房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之和。

套內面積

套內房屋使用面積是指套內房屋使用空間的面積,以水平投影面積按下列規定計算:(1)套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和;(2)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;(3)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積;(4)內墻面裝飾厚度計入使用面積。

套內墻體面積

套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

套內陽臺面積

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積,未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

基底面積

房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

共有面積

房屋共有建筑面積是指各產權業主共同占有或共同使用的建筑面積。

建筑密度

建筑密度即建筑覆蓋率,指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。

容積率、綠化率

容積率

容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內,但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。

綠化率

綠化率是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

五證、兩書

五證

《國有土地使用證》:是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金,獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。

《建設用地規劃許可證》:是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。

《建設工程規劃許可證》:是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。

《建設工程施工許可證》

《商品房銷售(預售)許可證》

兩書

《住宅質量保證書》

《住宅使用說明書》

貸款種類

住房公積金貸款

住房公積金貸款是中國銀行受公積金管理部門的委托,以公積金存款為資金來源,按規定要求向購買普通住房的個人發放的貸款

貸款對象:具有完全民事行為能力的自然人,并在資金管理中心交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。

貸款期限:貸款最長不超過30年。

貸款利率:貸款利率執行人民銀行規定的住房公積金貸款利率。

貸款幣種:人民幣。

貸款額度:各地區不同,具體根據當地住房公積金管理部門規定辦理。

住房商業性貸款

個人住房商業性貸款,又稱按揭,是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人,購買本市城鎮自住住房時,以其所購買的產權住房(或銀行認可的其他擔保方式)為抵押,作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。(抵押貸款是商業性貸款中的一種貸款方式)

按揭貸款流程:

1、借款人填寫《借款申請書》并提供必須的資料;

2、貸款行對借款人的資信狀況和資料進行審查,在三周內正式答復申請人;

3、貸款行同意貸款的,借貸雙方簽訂借款合同。并視貸款擔保方式,同時簽訂抵押合同或質押合同、保證合同;

4、根據國家和當地的法律法規,以及建設銀行的規定,辦理房產保險、抵押登記或合同公證等手續;貸款行按照合同約定發放貸款。

個人住房組合貸款

個人住房組合貸款一般是指住房公積金貸款和住房商業貸款兩項貸款的合稱。如果職工購房申請住房公積金貸款額度不能滿足需要,同時又不到所購房價80%,可以再申請個人住房商業性貸款,兩項貸款總額不超過房價的80%,這叫組合貸款。組合貸款只有繳存公積金的職工才可以申請。

個人住房組合貸款是指對按時足額繳存住房公積金的職工在購買、大修各類型住房時,建設銀行同時為其發放公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款而形成的特定貸款組合。

1、貸款用途:用銀行信貸資金與住房公積金相配套,向在中國大陸境內城鎮購買各類型住房的具有完全民事行為能力且按時足額繳存住房公積金的職工發放的特定方式的個人住房消費貸款。用于支持按時足額繳存住房公積金的職工在中國大陸境內城鎮購買各類型住房。

2、貸款對象:支持按時足額繳存住房公積金的職工在中國大陸境內城鎮購買各類型住房。

3、貸款條件:申請中國建設銀行個人住房組合貸款必須同時符合住房公積金管理部門有關公積金貸款的規定和建設銀行有關自營性個人住房貸款的規定。應具備的基本條件為:(1)有合法的身份;(2)按時足額繳存住房公積金的職工;(3)有穩定的經濟收入,信用良好,有償還貸款本息的能力;(4)有合法有效的購買、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件;(5)有所購(大修)住房全部價款20%以上的自籌資金,并保證用于支付所購(大修)住房的首付款;(6)有貸款行認可的資產進行抵押或質押,或()有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;(7)符合當地公積金管理部門規定的借款條件;(8)貸款行規定的其他條件。

4、貸款額度:公積金個人住房貸款和銀行自營性個人住房貸款合計最高為所購住房銷售價格或評估價值(以兩者較低額為準)80%,其中公積金個人住房貸款最高額度須按照當地住房資金管理部門的有關規定執行;

5、貸款期限:在中國人民銀行規定的最長貸款期限內(目前為30),由公積金管理部門和貸款行根據借款人的實際情況,分別確定貸款期限。

6、貸款利率:所貸款項中的商業性個人住房貸款部分按照個人住房貸款利率執行。公積金貸款部分按照個人住房公積金貸款利率執行。

 

第二步 學會看廣告

一般來講,報紙廣告以其成本相對低廉、可重復閱讀或收藏、購房者層次有選擇性、讀者可自行控制閱讀內容,而成為房地產商首選的廣告發布媒介。報紙的房地產廣告一般主要含有以下幾部分內容:

一、物業名稱

為了與其它房地產項目相區別,每一個房地產項目通常都要取一個特有的名稱,而且是以在房地局市場處備案的為準。

二、位置

房地產廣告中通常都配有一個物業位置圖。但這種圖示只是示意性的,并不是準確的距離位置,而且多數情況下,開發商總是刻意將自己物業與市中心其它顯赫物業的距離拉近。因此,看位置一定要以標準地圖中的為準,而不要僅從廣告中的位置圖中去找感覺

三、售價

房地產廣告中標注的價格,一般情況都是起價,即項目銷售的最低價,客戶實際購房價格則要根據樓層、朝向、戶型結構,以及工期進度而定價。當然,對于銷售不暢的項目,廣告中的價格也有可能是虛定的原價,實際成交價或許遠遠低于此標注價格。

四、物業的外觀或戶型圖

大多數房地產廣告中都附有項目的整體外觀圖,其中屬于期房的全部是電腦繪制的效果圖,屬于現房的發展商絕不會忘掉在圖片一角注明是實景照片。購房者在看期房圖片時一定要意識到,現在的電腦制作技術已到了空前的水平,圖畫里的物業或周邊環境再美觀,也只是電腦刻畫出來的。記住電腦制作出來的景觀和真實景觀是有差別的,因此不要把廣告中的當作是真實景觀的美。有的房地產商為了展示自己項目戶型的特點或優勢,在廣告中也將戶型圖擺出來展示。這對于客戶了解發展商設計水準,審查物業是否適于自己的選擇的確有所幫助,但同時購房人也應注意,這樣的房型圖可能與實際有誤差,廣告的感覺和到房屋里面實際的觀測有時會有很大的差距。

五、物業配置設施情況及周邊的環境描述

這部分內容在廣告中多以文字描述的形式為主,購房人可以從中了解到一些項目更為具體的信息,知道此處項目與其它物業有何不同之處。但這部分內容也是最易出現不實之處的地方,比如對衛浴設施、裝飾裝修材料、電梯等,發展商在廣告中往往都冠以高級進口之類的定語,而不寫明具體是哪個品牌、何種規格;對于周邊環境則更可能是言過其實。諸如……多少公里;小區周邊匯聚了什么學校、公園、豪華購物商場之類的描述形容,其實事實卻根本不是那么回事。因此,要想知道配套設施到底是何標準,最好要以簽訂購房合同時所列的細則為準,并且要在附加條款中讓銷售方注明設施的品牌、型號、規格。周邊環境是否像廣告中所說的那樣,最好也要實地考察一番。

六、開發商、代理商、設計施工單位或物業管理公司名稱

凡是正規開發的房地產項目,房地產廣告中肯定要打上開發商的名稱。如果有代理銷售機構,一般情況下廣告中也會打上代理商的名稱;發展商如果想以設計單位或施工單位證實自己的實力雄厚,廣告中有時也可以見到列出設計、施工或者是物業管理公司的名稱;項目如果有按揭,廣告中也會打上貸款銀行的名稱。

七、物業銷售的資質證號

按照最近兩年的有關管理規定,報紙刊登房地產廣告,必須要求刊發廣告的發展商或廣告代理商提供完整的項目立項、銷售手續文件,并且在廣告中標出銷售資格證號。比如北京市的外銷商品房必須要在廣告中注明:京房市外證字第×號;內銷商品房則必須要在廣告中注明:京房內證字第×號。在廣告中打出這樣的銷售許可證號,說明項目已具備上市條件,在立項和日后辦理產權手續方面不會有較大的偏差。但需要注意的是,現在也有極個別的項目為通過報社手續審核,采取偽造等手段,冒用其它項目證號,有的甚至將編造證號在廣告中打出來,以此欺騙客戶。為保險起見,購房人在了解項目期間,應當委托經紀人或律師對項目的所有手續進行核實。另外,還有一種情況就是,現在有的房地產廣告中沒有商品銷售證號,卻特別標注提示自己的項目,可以保證產權。授予產權是一種政府行為,開發商所能做的只是操作自己的項目,只要手續正規、健全,開發過程規范,房管部門自然會在一定的期限內,經過規定的程序授予其產權。而如果開發程序不規范,立項手續也不完備,這種保證也只能是一張空頭支票。

八、銷售電話等咨詢垂詢方式

房地產廣告中,售房熱線電話是最不能少的。但看到房地產廣告之后,最好是將廣告整個的內容都吃透、分析透了,再拿起電話進行詢問。由于現在的房地產市場千變萬化,因此市場隨時可能出現一些令人意想不到的事情。好的樓盤以相對很實惠的價格出售并不是沒有可能,準備購房者如果對市場有大體的了解,這樣的信息一旦出現,您才會抓住。如果您在報紙中突然發現了這樣的廣告,那當然是越快撥通售樓電話越好,以便搶先占到好的戶型,搶先得到最有利的時機。

九、金融、物業管理等其它方面的購房承諾

隨著購房抵押貸款政策的松動,有越來越多的商品房項目可為購房人提供按揭購房。如果有這項業務,一般情況,開發商都會在廣告中打出來,借此吸引更大范圍的買家前來購買。要想了解這些內容與自己購房到底有多大的關聯,一是要掌握抵押貸款知識,再有就是要會根據廣告中列出的貸款條件,核算貸款細帳。有關物業管理方面的內容,對于期房項目來說,還是與裝修、配套等問題一樣,最好落實到合同中去。因為“24小時保安、熱水誰都會說。物業管理人員隨叫隨到誰都可以不費力氣的承諾

 

第三步 學會看樓書

圖畫

經過美化的樓盤效果圖,不合比例的卡通式的交通位置圖都不足信。眼下,隨著彩印技術的不斷提高,售樓書越做越精美,但同時距離實際也越來越遠。購房者應該注意,樓書上的平面圖也有學問,購房人應由大到小進行閱讀,首先應研究小區總體規劃平面圖,確定小區的環境布局是否理想,是否有足夠的綠化率與車位,樓與樓之間的間距是否夠大,是否影響采光,仔細了解小區內外的道路交通情況,進出小區是否方便,是否有保安系統,垃圾是否集中處理等。然后看整幢樓的平面圖,最后看自己擬選購的單位平面圖。

看方向

有些房地產項目的樓書時首先要明確:上北下南,左西右東的原則。通常坐北朝南的建筑最好賣,房地產發展商宣傳惟恐不及。

看文字

銷售單張上標注的價格一定要搞清,起價、均價、開盤價、清盤價各不相同,有時樓書上出現的價格只是供應幾套的優惠價。另外,樓書上承諾的交樓日期、建設材料、配套設施等也可能在日后發生變化,因此簽約之前一定要落實清楚。

看戶型

過去的許多老戶型,過于強調出房率,戶型設計得往往過于直露、簡陋。進入戶門后往往沒有玄關設計,廳內景象一覽無遺,臥室、書房的私密性和安適度受到影響,現在買房應避免此類戶型。

目前普遍看好的戶型設計一般都重視功能分區明確,既有層次感又不宜設置過多隔斷墻,用一條較短的走廊連接臥室和起居室,進入戶門以后起居室分為會客和餐廳兩個區域,餐廳和廚房相連,臥室和衛生間相連,兩者互不干擾。

住宅里不同房間的門戶朝向也很有學問。如衛生間的門向著廳開,私密性不強,形成主客間的尷尬。如果套房的面積較小,兩者難以保持較長的距離,其房門也最好別設計成相對或并列的形式。在起居室最好不直接看到衛生間的房門,可通過套房的整體戶型設計和曲折巧設衛生間。廚房由于多和餐廳相連,可以設在靠近戶門的位置。

近年來,動靜分開成為體現戶型設計成功與否的一個重要因素。過去由于設計的不足,主人去臥室、廚房、衛生間都要反復穿過起居室,造成起居室靜態區域內的紊亂。同時,一旦起居室有客人,家中的所有成員都難以回避,這是在選擇新居的時候應該注意避免的。

 

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